【JBA】 不動産の目安箱

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更新料の無効判決について

★やまさん（東京・一般の方）からの相談投稿がありました。
http://fs.emaui.info/2009/09/post-4261.html

賃貸更新料、高裁が無効判決　「目的・性質が不明確」
と言う記事を見ました。
これから、払わなくてもいいのでしょうか？
もしくは、更新したばかりなので返金してもらえるのでしょうか

賃貸契約時の保証人会社の強制について

★やまさん（茨城・一般の方）からの投稿です。

本投稿は、
http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=4096
に関連しております。

私の疑問は、なぜ保証人会社への加入を賃貸の必須条件とし、その費用を借主に負担させるのかということです。
従来からまたは現在の大部分の不動産業者さんが、きちんと連帯保証人の確認をして、または保証人がいない場合に限り保証人会社を通して、契約を結ばれていると思います。もし、保証人会社への契約を必須とすると、不動産会社では保証人の身元確認業務や滞納金催促業務の軽減、家主にとっては収入の確保と良いことばかりです。しかし一方で、借主にとっては（特に保証人を準備できる人にとっては）、保証人会社へ支払う費用の負担しかありません。つまり、保証人会社のサービスは、（保証人がいない人からの依頼でない限り）不動産会社や家主へ向けられているのですから、保証人会社を必須の条件にするのであれば、保証人会社への費用は、不動産会社や家主が支払うべきと思います。
しかし、現実的には、物件情報には家賃、敷金、共益費などは表示しても、保証人会社の利用が必須であることは書いてない場合がほとんどで、物件を絞り込んだ後の契約直前に説明されるため、それでは仕方ないと今回の私のように契約をする人も多いのではないかと思います。
つまり言いたいことは、保証人会社の利用を賃貸契約の必須条件とすることは、借主にとって一方的に不利な条件・条項であって、不当なのではないかということです。
保証人会社の利用を必須にしている不動産業者や家主が悪いと言っているのではありません。そういうことをしても良いのかどうかはっきり決め、表示の仕方などを公平な方法にする必要があるのではないかということです。私の、契約というものに対する考え方が甘いのかもしれませんが、何かコメント頂けましたら幸いです。よろしくお願いします。

礼金について

★高原開発・涌井秀人さん（長野）からのご投稿です。

相談コーナーとも関連しているのですが、
平成17年７月14日、神戸地方裁判所において敷引返還特約に関する判決が出されたのですが、この中で実は大変気になる文言がありました。

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
第十条　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

に関連するのでしょうが、
賃貸借契約成立の謝礼については、賃貸借契約成立の際、賃借人のみに謝礼の支出を強いることは、賃借人に一方的な負担を負わせるものであり、正当な理由を見いだすことはできない。
と言う点です。これってモロ礼金の事では無いでしょうか？　ひょっとすると礼金は頂けなくなる可能性が有るかもしれない。これと同じ判決が続き、関西の敷引特約が無効となると全国的に礼金も無効となる可能性が有ると思います。もし、礼金を大家が貰う場合は、借主に一方的に不利益では無い理由を付けておく必要を感じます。何だか益々賃貸借契約は難しくなりそうです。

取り残される賃貸業界

宅建業法をはじめ、借地借家法、消費者契約法など、法律上の考え方や判例がどんどん変わってきているのに、まだまだ、家主本位の時代の考え方から脱却できない家主さんや管理会社が多く、このような状況が続けば、業界自体が世の中から取り残される可能性があると思います。

全国的な賃貸ルールづくり

敷金・礼金・保証料等、賃貸物件に入居する際に必要なものがありますが、地域によってバラバラのため、他地域から引っ越してこられるお客様の中には戸惑う方もいらっしゃいます。
ある地域では、敷金が4ヶ月・礼金が4ヶ月という地域があったり、礼金が０でも敷引きという制度があったり…。
更新料にしても必要な地域と不要な地域があります。
ここのところに全国的な統一方針等があれば、お客様の混乱もトラブルの減少すると思うのですが…。

敷金問題への対策

昨今、敷金問題のお問い合わせ件数が増えてきています。
弊社は神奈川県の業者ですが、今後、東京ルールが一般になってくると思っております。
しかしながら、修繕費が賃料に含まれているとなると、賃料の見直しが必要になりますが、このデフレ状況のなかで賃料を上げることが難しい状態です。
全国、全ての賃貸物が一斉に賃料を上げるなら良いのですが、それは無理なことです。
オーナー様とお話をして、対策を考えているところです。

敷金と空家対策

近年、敷金、保証金などを徴収しない形式の賃貸が増えています。
私は空家問題を解決する意味でも既存のマンション、一戸建て住宅にも積極的にこのシステムを取り入れるべきだと思います。