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■畑など農地の宅地化を、よりスムーズに出来る法整備
農地→宅地化の場合は、
コンサルの場合は業務委託契約を締結してコンサル料を頂く事も可能ですが、宅建業者の場合はサービスで行う事になりますね。
法的には行政書士等の資格者で無いと農振除外や農転の手数料を取れば違反になります。
農地法が有るので市街化区域外の農地の宅地化の推進は難しいでしょう。農地で使うべき土地だから農振の青地にする訳ですから逆に厳しくなるのが流れだと思います。

農地→農地の場合は、
農地を法人でも取得可能にしたり、特区の申請によって農家資格を緩やかにしています。
農地を農地として売買する場合は宅建業法の外の取引になりますので、本来は宅建業者は必要有りません。
実際には中間省略による売買や仮登記による違法すれすれの売買で業者が利益を出したりするのですが、買手の減少により媒介の客付を依頼して来る地主さんも増加傾向にあります。
(余談ですが、当社の社長は２町歩以上の田畑を所有し農家資格もあります)

■個人物件を複数に売却する（宅地を分筆して複数に売却する）媒介が出来るような業法の整備

これは認められません。
開発行為や市町村への申請を無くせば、過去に有った様な酷い分譲地が多くなります。
業者が分譲する場合は、あくまで取得後に分譲すべきです。その予算の無い業者が媒介してもノウハウやスキムが有るとはとても思えません。
消費者により良い宅地を提供する為にはもっと分譲業者の資格を厳しくするべきだと思います。

又個人が分譲して業者が媒介するのは本末転倒です。
宅地を何筆にも切って売ると言う事は繰り返し売ると言う事で、それは個人とは言えなく、業として売ると言う事になります。
つまり、完全に業法の精神に反する行為であり、商法の精神にも反し、消費者契約法の精神にも反します。
一回だけ売るので有れば、それは個人と言えます。
然し、繰り返し売りたければ、その個人は宅建業の資格を取る必要があり、業者として売らなければいけませんし、業者としての責任を負わなければいけません。

その様な個人の相談は当社にも良く来ますが、丁寧に違反行為で有る事を説明してあげます。
当然、業者として業法違反行為の土地を媒介するなんて事は絶対に慎むべきだと思います。

投稿： 涌井秀人 | 2005/08/31 16:16:50

＜抜本改正の時期に来ている宅建業法＞
宅建業法の目的は、誰もがご存知の「不動産事業の規制」です。あらゆる事業が自由化の波に押し寄せられている時代に、「不動産事業」のみが「規制対象事業」扱いです。不動産取引の自由化のためには、法律の目的から根本的に改変しなければならないでしょう。

投稿： 津村 | 2005/10/22 15:29:34

多様化する顧客の要望に対応するため、日々考察であります。談合が日常化し入札金額を見れば一目瞭然。零細企業が必至に透明性を表に頑張って見ても門前払いです。誠実なる業者が日々表舞台を歩ける仕組みが欲しいと強く思います。

投稿： 匿名（事業者） | 2005/10/23 2:03:32

談合は元々違法ですから・・・・悪しき慣習ですね。
長野県の場合は、殆ど無くなりました。談合を無くすのは簡単です。行政が指名入札を止めて、郵送入札にするだけで談合は出来なくなります。
行政の姿勢の問題ですから、首長や議員を選ぶときに良く公約を検討して選べば良いと思います。つまり・・・選ぶ側＝選挙民の眼が曇っていれば、その地区の談合はなくならない、と言う事になるのではないかと思います。

投稿： 涌井 | 2005/10/23 10:59:52

農地の取引の制限について、今は農業従事者からの転(売買等）は、簡単に許可が下りますが、他のものに関しては申請そのものが受け付けられない場合があります、農地法の改善を希望いたします。

投稿： 匿名（事業者） | 2005/11/05 18:44:28

農業従事者が農業用施設を作る時、農転が許可されるのは当然だと思います。
でも、農業に関係無い仕事の為に農転が楽に出来る様になるのが法の整備と言えるのかどうかは疑問があります。それに、農地を宅地化するのは、今の日本の自給率を見ると感心できません。
問題は荒廃農地を減らす事と農業人口を増加させる方法でしょう。
地元の某町では、荒廃農地を少なくする為に、特区にして農家資格を一反歩(約300坪)からにしました。これで有れば定年リタイア組の元サラリーマンでも、比較的簡単に農家と言うか、畑が買え自家消費の野菜+αの耕作が可能になります。
これに続けとばかりに近隣の市町村でも農家資格のハードルを下げて荒廃農地の減少に努力していますね。
最近では５→４→３と言う感じで３反歩から農家資格が取れる所が多くなっています。私の友人(会社員)は３反歩で農家資格を取って休日農業をやり始めました。でも３反歩(約900坪)だとまだまだリタイア組にはハードルが高いと思います。
日本全国一反歩から農家資格が取れる様になれば、かなり荒廃農地が減ると思います。これなら食料自給率もアップするかも知れませんし、本当の意味での法の整備と言えると思います。

投稿： 涌井 | 2005/11/05 20:57:29

売主業者・仲介者3名・買主業者にて、土地建物売買契約を締結後、2週間で売主業者が不渡りを出しました。
解決方法のことですが　事件後、仲介業者3名にて、手付金を買主業者に返金済みです。
売主業者（銀行停止）は、手付金返還には話しにならない金額を提示し、そのまま、未だに不動産業をしております。
事故当時（6ヶ月前）、所属団体に相談し、供託金からの返済を申請しましたが、たぶん下りないでしょうとのことでした（一般ユーザー優先とのこと）。
所属団体も、和解が優先にて処分ができないとかで、宅建免許は未だ有効です。
民事訴訟・刑事訴訟等も色々研究しましたが、無いものは取れず…にたどり着いています。
当方の金銭問題はさておき、このような悪質業者を同業者として業務にたずさわることの出来る行政に不満が爆発しそうです。
宅建免許が有効なので、同じ様な取り込み詐欺の事故を起さないか不安です。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/04/01 2:30:09

都会から地方へ移住される方々が増える中、その方々の多くが畑をやりたいこ
とを地方での生活の中での目的にされています。
そして、規模は様々ですが、しっかりと畑で野菜を作り、中には農協などに出
荷されているかたもいます。荒れた耕作されていない農地を畑として復活させ
たりもしています。

しかし残念なことに農地法と言う法律の壁が、地方での不動産売買において、
様々な問題となっています。
地元の農家の売られる方、買われる方双方には何の問題もない友好的な取引
も、この農地法と言うたてまえを重視した古い法律の存在が問題となるケース
があります。
畑を畑として利用する土地を都会の方々が所有権を得るには、その土地を極端
に言えば、畑でない状態にしなければならないという矛盾。

荒れた畑の担い手がいないと言う行政や地元の声は、この矛盾した農地法のあ
る限りなくならないでしょう。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/07/11 18:47:15

農地法の内容の良し悪しの問題は別として、農家の高齢化に伴う荒廃農地の増加の問題は結構深刻ですね。

この対策としては、地元では特区制度を利用して1反歩(約300坪)から売買を可能にしている市町村も有ります。
荒廃農地の減少の為に農業委員会が積極的に介入し、借り上げた農地を家庭菜園用に低価格で貸し出しだす事も行っています。
又、農家の仕事を定年後の方に手伝って頂く、補助員制度をＪＡが募集して農家に派遣する試みも行われています。

農地を農地として蘇らせる工夫は、幾らでもあるのでは無いでしょうか？
都会の方でも一反歩(約300坪）からならば農家に挑戦し易いと思います。
地方自治体にもよるのでしょうが、農家資格も５反歩→４反歩→３反歩と減らしてきています。

最近は、地元でも農家資格を新規取得する定年組も増加傾向にあるようです。退職金で農地を買われる方も少しづつですが、増加しているように感じています。
荒廃農地の問題は、市町村、特に農業委員会の姿勢によって大きく変わると思います。

最後に、長野県の北信地方だと１反歩(約300坪)から農地の買える自治体も有ります。定年後の田舎暮らしをお考えの方は、ぜひ御一考下さい。

投稿： 涌井 | 2006/07/14 10:42:30

この業界は、購入者の保護をもっと考え行く必要が有ると思う。
すなわち、関係法令の改正に対して迅速に対応して行く姿勢が大切ではないでしょうか。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/08/22 15:42:21

土地販売の際の建築条件付は価格の不透明感を感じています。
やはり土地と建築は別なもとして販売するほうが建築主に不信感を持たれなくて良いのではないかと考えます。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/08/23 17:15:52

一昔前までの新聞・チラシ・雑誌等による不動産広告の時代からインターネットでの広告の時代になりつつある中で、情報や広告の規制を含めて「宅建業法」自体がそれに追いついていない感があります。

状態の後追いではなく、時代を先取りするような大胆な改革やガイドラインの提示が必要かと思われます。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/09/08 0:47:35

最近思う事です。仕事柄確認申請を取る事がありますが、今回の法律改正（姉葉絡みの構造強度偽装問題から）で確認申請業務が日本中でストップしています。
この事実をご存知ですか。法律を造るのは、国会議員かも知れませんが、その運用を法改正に間に合う様造るのが、官僚の仕事と思いますがその仕事が出来ていないのです。これでは社保庁の仕事と同じではないでしょうか。
この事実をマスコミや国会議員に知って戴き、報道して早く解決しなければなりません。建築を建てる人にローン金利等負担がかかります。

投稿： 匿名（事業者） | 2007/07/22 19:51:50

最近の不動産流通を見ていますと、不動産屋以外のほうが大々的にやっておられるようです（具体的には信託銀行系の銀行です）。
なぜ銀行が不動産の取り扱いができるのか、それによって町の不動産屋がどれだけ苦しめられているのか、政府はそのあたりも考えてもらわないと困ります。最近の噂では、郵政民営化すれば郵便局が不動産の斡旋をすると耳にしましたが、これはもう死活問題です。銀行と郵便局は不動産業より撤退していただくようお願いします。お願いしますと言うより「撤退せよ」と言いたいです。
また、宅建試験において実務経験者はなぜ免除科目があるのか不思議でなりません。
こういうことをするからいい加減な主任者が生まれてくるのです。しかもその免除科目の一つは「建物」です。実務経験があれば建物について知識があると言うことでしょうか。今日の建物は複雑化されています。科目免除はやめていただきたいです。

投稿： 匿名（事業者） | 2007/09/14 13:14:02