全国的な賃貸ルールづくり

敷金・礼金・保証料等、賃貸物件に入居する際に必要なものがありますが、地域によってバラバラのため、他地域から引っ越してこられるお客様の中には戸惑う方もいらっしゃいます。
ある地域では、敷金が4ヶ月・礼金が4ヶ月という地域があったり、礼金が０でも敷引きという制度があったり…。
更新料にしても必要な地域と不要な地域があります。
ここのところに全国的な統一方針等があれば、お客様の混乱もトラブルの減少すると思うのですが…。

Comments

[投稿： 匿名（事業者）]

退去時の原状回復義務について、地域で清算方法が異なる事に疑問を感じております。建設省のガイドラインもありますが、現実的にはまだまだ、普及してない状況であり、全国的に不動産業界が統一しなければいけないのでと思います。

[投稿： 中尾正文]

私は次のように考えています。住居の原状回復の規定自体ナンセンスです。原状回復とはスケルトンでの引渡しの場合なら判りやすいですが。１０年住んで使ったユニットバスの原状って何なのでしょう。経年損傷を除いた損害損傷部分のみを原状に復す何んてことができないと考えています。よって、財産価値減少分相当を金銭賠償にて行う規定のほうが現実的です。そのとき、原状回復の概念を持ち込むと、賠償額が限りなく回復実費に近づきます。この当たりの整理も重要です。
次に、ヴィニルクロスの償却期間が７年程度との認識が広がっていますが、１㎡１００円の素材で仕上げた壁にチヨットあたって、傷ついた損傷って、借主を馬鹿にしている感がありませんか？つまり、性能機能のガイドラインも作らないと、公平で民主的でないように思いますが。
いずれにしろ、業界が先頭に立って、もっともっと啓蒙すべきです。

[投稿： 匿名（事業者）]

業界の問題点！東京ルール！
大家さんでまだ良くわかってない方が多い
敷金トラブルについて防止策のわりには
曖昧という感じがします。
皆さんはどうしているんでしょうか？

[投稿： 涌井秀人]

敷金や保証金は元々曖昧なものです。実際に問題になっているのは原状回復義務についてでしょう。これは民法の善良な管理者の注意～の準用によって行われて来た事だと思います。
「不動産用語の原状回復」特約条項については、
○特約の必要性が認められ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること。
○借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて十分認識していること。
○賃借人が特約による義務負担の意思表示を明確に行っていること。
が条件とされて来ました。つまり、契約時に十分説明し、賃借人が納得して契約した場合は原状回復費用の請求は認められるとされて来た訳です。特に賃借人が法人や商人の場合は、特約は商法により有効と判断される傾向にあります。然し、消費者契約法10条の規定により京都地判平16・３・16は特約が無効としました。
ここからは私見ですが、
今後の動向は変る事も有るかも知れませんが、この京都地裁の判例の内容から考察すると、原状回復については敷金は全額返済し、家賃をその分２年間に割り振る・・・例えば家賃１０万円で有れば、敷金２０万÷２４＝8300円。つまり家賃を108300にして、敷金０にするのが賃貸人の行うべき事であると言う事になります。当然敷金を預かるのは良いのですが原状回復には使わないと言う事になります。
これでは賃借人の負担は増える様な気がしますが、判例を見る限りこの方法で有れば認められると言う事になり、今後はこの方法が今後の全国的な流れになる様な気がします。
ガイドラインについては法的問題は別にしてなるべく守りましょうね。と言う事だと思います。

[投稿： 草柳]

ふとした思いつきの投稿です。

発想の転換で、
「最初に、自分のために、敷金（相当）を使う」
と言うのは、どうでしょうかね？

つまり、前居住者が退去した後の状況を基本にし、
　1.そのままでも良い場合　→　敷金不要
　2.自分があれこれ改装したい場合　→　自分の敷金で改装
という感じです。

但し、家電や自動車のリサイクル料金と同じように、
退去時の内装などの撤去費用として、相応の保証金を預かり、
退去後に清算…という感じです。

このやり方、現実的には色々な課題があると思いますが、
賃貸であっても、自分で好きな内装にできますから、
展開の仕方によっては、面白いような気もするんですよね…。
いかがですかね？

[投稿： 匿名（事業者）]

業界に入って日は浅いのですが、不動産を利用する立場として業界の問題点を考えてみました。
やはり敷金・礼金などの用途を明らかにしないことなどでしょうか。

また、インターネットを通じて、現地に赴かなくても、不動産を安全に借りられる十分なサービス・システムなどがあると便利かと思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

東京都では、いわゆる「東京ルール」が制定されて１年が経ちました。業者の中でもまだ統制がとれているとは言い難い状況だと思いますが、家主さんの意識改革をうながす意味で良い条例ではないかと思います。家主さんの中には、「原状回復は家賃の中からまかない、借主さんから敷金はいただかない」というスタンスを以前から貫いていらっしゃる方もおりますが、大部分の大家さんは「原状回復」の意味からご説明する事になります。賃貸業が先行き不透明な中、利益だけを追求する仲介業者も見受けますが、貸主・借主共に安心して暮らせるような橋渡しをするという当然の事を忘れてはいけないと、浅い経験ながら考えております。

[投稿： 匿名（事業者）]

原状回復について、法律が曖昧になってことが問題だと思います｡決まりではなく、あくまでガイドライン。前の業者はああだった、こうだったとお客様から言われると、返答に困ってしまうことも。全国統一になればと思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸の手付金の返金の部分が無くなった為、業者が振り回されやすくなった。

[投稿： 匿名（事業者）]

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの運用について、感じるところを申し上げます。
当社では、貸主・借主いずれに対しても、同ガイドラインの趣旨に沿った運用を心がけております。正直なところ、完璧に運用することは、諸事情(貸主の考え方、ガイドラインを気にしない業者の存在)により現実的に困難な面もあり、対策に苦慮しています。
しかしながら、相手を見ながら、状況に応じて対応を変える業者がまだまだ存在していること、そのような業者の対応に同調する貸主が多く存在することを、残念に思っています。
更に、特約を承諾していながら、解約転居後、引越先から、一方的に「敷金全額返還」の書面を送ってくる借主(または、その親族)が多く見受けられるようになっているのも現実で、人と人との信頼関係が軽薄になっていることを非常に残念に思っています。

[投稿： 匿名（関連業者）]

退去時の清算トラブルは以前より減ってきたように感じますが、不動産業者における頼んでもいない清掃料の請求、意図的としか思えない、不動産広告の訂正、入居後に発生した不具合についての対処など、問題は数々あるかと思います。

先日、顧客ではなく知人からですが、本人も家主さんも知らないところに第三の鍵があることが判明し、相談がありました。前の入居者の方が持っていたのかもしれません。その知人は、既に夜8時を過ぎていましたが、独身女性でもあり、心配だということで、すぐに業者を呼んで鍵交換をしてもらったそうです。

不動産、特に住居関係のトラブルは、大家さんにとっては単にお金の問題ですが、入居者にとっては一刻を争う問題であり、ときには身体への危害も心配しなければなりません。

業界全体としてコンプライアンスの向上に取り組んで頂きたいと思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

この度、賃貸マンション等における敷金と敷引金に関する判決がでましたが　（敷引金は無効といった内容）、貸主には、どのような説明を皆様はされているのでしょうか。

[投稿： 涌井]

敷金及び原状回復の最高裁の判決につきましては、
マスコミの報道等を信用するのでは無く、その判決文の内容を良く検討する必要が御座います。

然しながら、借主の退去時に於ける原状回復義務には自然損耗を含むと明記したとしても、実際にはかなり厳しい状況で有る事は変わりの無い事ですが・・・・
今回の判決文の主旨は、自然損耗を含むと明記されていなかったのが問題となっている様です。その点を除けば大阪高裁の判決では、被告(供給公社側)が勝訴となっています。

私も、当初はマスコミの報道を信用していたのですが、
改めて、最高裁の判決の中味を検討してみますと、
私見では有りますが、
今回の最高裁の判決が即、原状回復義務に於ける問題の解決及び敷引金の無効と断定される訳では無いように思われます。

もう一度、よく検討してみますと契約書にその負担の内容について詳細を明記してあれば、賃借人に対する予定外の負担も認められるとも解されるのですが、皆様は判決文をどの様に理解されたのでしょうか？
マスコミを妄信的に信用するのは危険であると言う典型的事例の様な感じを覚えてしまうのですが、如何でしょうか？

[投稿： 涌井]

昨日、地元長野の宅建協会の業者研修会がありました。
別エントリーの無資格者による宅造販売の問題については、私もかなり県の担当行政官に疑問点をぶつけたのですが、それについては、そちらに投稿します。

本エントリー特に最高裁の判決についても、全宅連の顧問弁護士の説明が御座いました。
その骨子を私なりの言葉にして説明しますと、
賃借人の退去時における負担については、
所謂、東京ルール(負担の詳細の説明書の添付等)だけでは充分といえないだろう。
最高裁の判決文は、実際には優秀な若手のグループが作成するのだが、この若手達は欧米へかなり勉強に行っている。
つまり、最近の最高裁の判決については、かなり欧米の契約書を意識している節が見える。
欧米の契約書では、大事な文言を反復して明記する傾向が有り、双方が合意した事をより明確にしている。
今回の最高裁の判決についても、この点をかなり意識していると思われる。
つまり、契約当事者が納得しているとする場合は、
『賃借人が自然損耗についても負担する』と言う文言を何度も契約書に入れて、お互いに納得して契約したと解するに充分な契約書にしておく必要が有ると思われる。
と言う事でありました。

この説明の通りの契約書を作成する事が即、自然損耗の賃借人負担を認めると言う事にはならないとは思いますが、少なくともかなり有効性が有るのではないかとは思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

関東と関西では入居時に礼金と敷金の違いがあります。日本という広い観点から不動産を見たときに、違いがあるのは不自然なことですよね?同じ日本なんだから・・・
統一とかは、もっと上のうえーの方が検討するのでしょうが、どーにかならないものか考え様です

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸業界も物件数が多くなり、なかなか古い物件の入居率が落ちています。
オーナー様もきれいにして物件を提供しなければ入居いただけません。
最近は、入居者様に有利のようになってきております。
退去時にもう少し現状回復の幅を緩めて、せめてクロスや畳の張替えは入居者
様負担でお願いできれば…と思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

仲介時に貸主と借主の仲介手数料の領収金額が各社でばらつきがあるため、両者を足して1ヶ月というあいまいなルールではなく、統一したルールにしたほうが入居者の方も安心して良いのではないでしょうか？

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸マンションを経営している貸主です。
物件表示にマンションって　いつも変だと思っています。
一軒家か共同住宅なのか　構造は木造・軽量鉄骨・鉄筋コンクリートのいずれかなのか等、業界用語とは言え　一般人がはっきりわかる表示に統一して欲しいですね。

[投稿： 匿名（事業者）]

愛媛県には敷き引きという問題があり、県外からの転居者とよくモメます。
国土交通省のガイドラインを
見直してほしいです。

[投稿： 匿名（事業者）]

業者の立場で売買、賃貸斡旋をされているところがまだまだ多いように感じます。
もちろん仕事ですので業者の立場というものがありますが、相手の事を考えてする仕事と、業者の都合を優先してする仕事では中身が違ってくると思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸検索サイトなで同じ物件の複数掲載やおとり物件、業法で禁じられているはずの虚偽表示や過大広告が結構たくさんあることに、業界に入って気づきました。
しっかりやっている業者が損をするような業界にはしたくないです。

[投稿： 匿名（事業者）]

不動産業界の地域の慣習の違いが問題だと思います。
賃貸で言えば、関西の保証金　礼金などは、九州の地方にはありません。
また賃貸契約の更新料など、不動産業務にも地域格差があります。

[投稿： 匿名（事業者）]

業界の問題点と言えば、賃貸物件の仲介を主にやっている私としては、業者によって物件の案内から契約までの流れがそれぞれ違うところです。
全国で統一した一環の流れを決めてしまうのは難しいことですが、ある程度流れであったり、契約に必要な書類など完全に決めてしまえば、お客様にも浸透して契約までの流れがスムースにいくかと思います。
手付金の受け渡しの段取りや、お客様に契約時に用意していただく住民票などの提出書類が業者によってバラバラなのは業界全体で決まった流れであったり、決まり事を作ってしまえばいいかと思う今日この頃です。

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸業において、契約時初期費用として不透明（不必要）な名目がある管理会社がある。
たとえば、室内消毒代等。入居者が必要と言えば良いと思うが、たいていは契約条件の一つとなっている。
まだまだ貸主主導、元付主導の構図が残っている。

[投稿： 匿名（事業者）]

退去時の敷金精算については、全国規模の法制化が必要だと思います。
また、家賃滞納については、諸外国並みの手続きが簡易な立退き、もしくは刑法罰が必要だと思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸不動産仲介に携わっていますが、成約時の出来高払い制が問題の一つかと思っています。
事業者がオーナーの代理なのか、部屋を探しているクライントの代理なのかをはっきりさせた上で、部屋探しに入る時点で先に情報を探してい提供する契約を結び、低い価格でもいいので契約料を先に頂くシステムというのが一般化しないだろうかと思っています。
そうすれば、部屋を無理やり決めさせるようなトラブルも減ると思うのですが…。

[投稿： 匿名（事業者）]

地方では、賃貸借の解約月について、月の途中に退去する際、日割り計算をしないという契約がある。つまり、早く退去してもその月の賃料の日割り分の返還はないというものだけれど、法律的にはいかがなものなのだろうかと疑問に思っております。また、その際家賃をその月の分を全部とられるのであればその月はぎりぎりまで退去しない入居者も出てくると思うが、賃貸借の契約更新をはさむ場合は、家財保険の契約は途中で切れるから、家財保険の更新しなければいけなくなるのではないのかと退去の際の心配が大きくなるが、そのような契約をしている業者は、トラブルなどないのかと不思議です。