敷金問題への対策

昨今、敷金問題のお問い合わせ件数が増えてきています。
弊社は神奈川県の業者ですが、今後、東京ルールが一般になってくると思っております。
しかしながら、修繕費が賃料に含まれているとなると、賃料の見直しが必要になりますが、このデフレ状況のなかで賃料を上げることが難しい状態です。
全国、全ての賃貸物が一斉に賃料を上げるなら良いのですが、それは無理なことです。
オーナー様とお話をして、対策を考えているところです。

Comments

[投稿： 川村行政法務事務所]

私は山形県に事務所を構えていますが、この件確かに悩みは大きいですね。
私の場合、行政書士としての立場上から、「敷金問題サポート」を謳うNPOにも参加し、入居者の側に立った法律面からのアドバイスをしていますが、一方複数の賃貸物件のOwnerの立場でもあり、双方の視点から考えた末に、国土交通省のガイドラインについてご説明と、プリントをお渡しした上で、私の所有物件では賃貸契約書の中に家賃に修繕費が含まれているかどうかを明記（明示）して入居いただくことに３年前からしています。ガイドラインやルールは一つの指針であり、基本は契約自由の原則がありますから、法的にも、また明朗会計の印象を与えるらしく、ご満足いただけているような気がしています。

[投稿： 涌井秀人]

私が、退去時の原状復帰義務を最初に聞いたのは、地元の雇用促進住宅が最初でした。その時公営住宅は酷い事をするものだと思ったの良く覚えています。
それが何時の間にか、県住や市住にも広まり、民間賃貸住宅にも広まりました。
それまで、襖・畳を換えず、前住人の生活臭の残ったままだったアパートが綺麗になって、新賃貸人に貸される様になったのです。
現実にはどうか・・・
長野の場合は、元々の家賃が低く敷金も１０万前後が多い。実際に少額訴訟が提訴された事は一度も聞いていない。
と言う事で、各業者が安いクリーニング業者を見つけて、今までと同じに敷金の範囲内で原状回復しています。
ちなみに、クリーニング２ＤＫで５万円前後、畳表換え1枚3800円前後(最近値上がり傾向)、クロスは㎡1500円前後。
最近の借主は比較的綺麗に使用していますので、この程度でやって若干敷金を返せば苦情が出ていないのが現状です。
尚、契約時の付帯設備明細書や退去時の点検リスト・修復工事確認事項等の書類関係はトラブルの無い様に行っています。

[投稿： 匿名（事業者）]

現状回復の問題から、敷金を退去費用に充てるという考え方自体が古いと思われます。

[投稿： 草柳]

不動産相談センターでも多数寄せられている敷金問題に関して、最高裁で大きな判決が出ましたね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051216-00000143-kyodo-soci
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051216-00000205-yom-soci
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051216-00000044-jij-soci

借主にとっては朗報…ですが、最近の賃料下落傾向を考えると、貸主にとっては悩ましい判決かも知れません。
とは言え、とにかくトラブルが多かった問題に、大きな進展…ですね。

[投稿： アムネッツ 滝本]

原状回復についての判決文見ましたがすごく複雑な心境ですね。京都地区においては礼金敷金で実費補修費引きから数年前より保証金解約引にようやく移行してきたような状態ですが今回の判例を見ればどのように特約の表現を行って、ご入居者に説明すればいいのでしょうね。悩みます。確かにご入居者に改装費をご負担頂く時代はもうなくなるのだろうかとは考えますが、京都ではかなり修繕をぴかぴか（表現がよいのかはわかりませんが）にするのが主流なので、ある程度の補修ではご入居者様に満足はいただけないですし、出来るだけ部分補修で対応はしているのも現状ですが今回はすごく悩んでおります。ますます家主側の負担が大きくなればますます賃貸経営はよくないものとしてご入居者様にとってもよい物件が生まれにくくなるような･･･。改装のかかりにくい具材を使うなどいろいろトライはしていますが、できればガイドライン程度ではなくさらに明確はものがあればもっと動きやすく説明も明確にできるのではないでしょうか？

[投稿： 門田]

判決については一応の納得を得ることが出来ます。が、
貸し主サイドの説明不足。賃貸物件の対象はその対象構成物
とも言える消耗品（畳、ふすま、住宅設備等）が具備されて
いるものでしょう。然るに、住宅の一部と考えられる消耗品
などの交換等までをも、敷き引きの金額で充当するという考
え方は成り立たないと考えます。この様な考え方を基本とし
て、退去時の原状回復について充分に説明をし、賃貸契約の
締結を終えていれば問題にはならなかったのではないでしょ
うか。
　より慎重にするとすれば、別紙での覚書等を作成していれば
未然に問題を防ぐことが出来るのではないでしょうか。
　今回のものは宅建業者には発生し難いものと思います。
　如何でしょうか？

[投稿： 涌井]

私見ですが・・・
敷金は家賃を担保するものとして1ケ月にして、
礼金を２ケ月以上として、
その説明として、契約書や重説に、
家賃の前納としての礼金で有る事を明記すれば良いと思います。
つまり、礼1・敷2が通常化しているのですが、
礼2・敷1に変更して、
礼2は家賃の前納とする事により、修繕・クリーニングにして、返還は致しません。
としておけば、この程度の判決ならクリアーできるでしょう。

つまり、家賃を担保すべき敷金を返さない事が問題であり、
修繕は家賃からと言う事であれば、
礼金に家賃の前納としての意味合いを持たせれば良いと言う事になると思います。

場合によっては、そのものずばりで、
礼金という名称をやめて、『前受け家賃』とか『前納家賃』と言う名称に変更すれば良いと思います。
もう一歩踏み込めば、敷金ゼロの前納家賃３ヶ月にすれば、一切の返還義務は生じない事になります。

[投稿： 涌井]

誤解を受けるといけないので若干の追加です。
前納家賃とした場合は、
まず2年契約とした場合に、
1年で退去した場合は半額を返還しなければいけないと思います。
又、更新時には、更新料ではなく、前納家賃を新たに3ケ月納付して頂く必要が生じると思います。
この辺りのバランスを考慮する必要は有ると思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

山口は地域的に敷金礼金仲介手数料をお客様から頂くのですが、最近山口でも敷金礼金仲介手数料が無料の会社が多くなり大家さんの収入が減ってきておます。

大家さんの中には自己資金が多く丸々家賃が収入としてもらえる方とローンを返済する方がおられ、特に敷金を取らないと衰退していく方もおられます。

礼金は無料としても敷金は貰いたいものです。

[投稿： 中尾正文]

退去時の損傷負担による敷金精算ですが、可能な限り公平にやっていますが、現実的限界は沢山あります。
貸主と借主の人的問題が多大です。常識不足、説明不足、思考不足、思いやり不足、自分絶対主義者、拝金主義者、まあいろんな表現が出来ますが、世の中どうなっちまうのか、と悩んでも致し方ないが、彼らに育てられた子供が、社会の財産だってね。
損傷計算は、例えば、クロスの損傷は、一部屋の壁全部から、その壁1枚になり、今は、90ｃｍ一巾で、床から天井までと減じています。一箇所の損傷で、2.2㎡（0.9*2.4）に、材工の単価を＠1700-とすれば、￥3740-です。それに4年住んだら、40％の負担になって、借主は￥1500-程度の負担と計算しています。
＠1700-は、クロス貼り業者の多くが量産品＠900/㎡ですから、管理経費や利益や税金を見て、現在は容認しています。個人的には、職人の取り分から、安いようにも思いますが、いかがなものでしょうか？クロスは＠150/㎡と、踏んでのことです。もっと、多くの人が、100円そこそこの材料と知るべきだし、塗装にして、自分で補修する習慣が広がって欲しいと考えています。壁の損傷自体ノーカウントにして、貸す方も借りる方も、ぎゃあぎゃあ言わないでが、私の沢山の査定経験からの実感です。穴を大きく開けるなどは、論外ですが。貸家で、150円の材料の仕上で、傷つけるなとの仕組みは、私は滑稽さを感じています。社会のいびつさが、人的いびつさを増長していませんか？そして、精算は金銭賠償です。原状復帰イコール原状に戻す工事を義務とするではないことを、もっと徹底すべきではないでしょうか？

[投稿： 川村行政法務事務所]

私は業務上消費者たる入居者の立場に立ってのアドバイスもするし一方家主の側の立場でもありますが、国土交通省のガイドラインや件の判例も考え合せても、基本はやはり日本の法理念である「契約自由の原則」が優先事項としてあると考えています。
　
　即ち入居時点で然るべき説明が適切に為され、契約書も然るべき文言が記載されていれば何の問題も無い事でしょう。
　
　敷金問題にしても現場では担当者自身が無知なために適切な説明が為されていない、或いは悪意がある、究極的にはそれだけの問題に単純化されるのではないのかと考えているわけです。

　言い方が極論過ぎる自覚は勿論ありますし、それゆえ反論も受け付けますが、志ある方にはこれだけで「一聞いて百を知る」理解をしていただけると期待していますが如何なものでしょうか？

[投稿： アムネッツ 滝本]

高原開発　涌井様
いつも貴重なご意見拝見させていただいております。
前受け家賃というのは合理性もあり納得いくものではあるのですが
前受けというのは具体的にどうなるのですか？
数か月分を先に預かるのならそれはいずれ返さなくてはいけないのでしょうか？
それとも家賃を安価だからその将来的な差額を先に預かると言う意味ですか？
お時間あられますときにご回答願います。

[投稿： 涌井]

アムネッツ　滝本様へ(個人名特定で申し訳御座いません)

前受け家賃、若しくは前納家賃等につきまして、
名称は合法性の有るものであれば何でも良いと思います。
今年に入ってからの神戸地裁～最高裁判決の骨子は、
消費者契約法の10条、
契約において、一方的に不利な条項は無効であるという事をその根拠においており、
大家が家賃から修繕費や通常損耗による原状回復費用を賄うべきで有り、敷金は返却すべしと言う事であります。

敷金や保証金については明確な民法による規定を持たないにも関わらず、判例により慣習として憶測の範囲で運用されてきた経緯が御座います。
近年、消費者契約法により、その解釈は借主有利に傾いた様に一見みえますが、実はそうでも有りません。

家賃は毎月、納めるべきものと言う規定はどこにも御座いません。
元々権利金＝礼金には、家賃の一時金としての性格が有るという事は、慣例＆判例の認めている所であります。

それで有れば、
その家賃の一時金としての性格を契約書に明記してしまえ・・・と言うのが、私の自論であります。
これは、私のブログにおいて、神戸地裁の判例を検討したうえで、今回の事態を予想しエントリーを作成し、記述した考え方であります。
ホリエモン流に言えば、想定の範囲内という事です。

つまり、家賃で賄えと言うので有れば、
家賃の値上げを行うか
家賃を先取りしてしまえという事です。

この最高裁の結果を予見した上で、私はブログに、
『賃借人にとってはもっと厳しい結果になる可能性がある』と予測しました。つまり今回の判決により、賃借人は一切契約時に納付した一時金が戻らなくなり、且つ更新料の実質的値上げになる事を予測いたしました。

正直言って、賃借人やその弁護士は、後先を考えなさ過ぎです。
自分さえ良ければ、後は知らないよっと！　ですね。

長々となりましたが、家賃で賄えと言うのであれば、家賃の値上げ分を一括で貰えば良いという事です。
一月5000円の値上げであれば、2年間で12万を家賃の先取りを致しましょう。という事です。
当然、一月あたり(厳密には1日当たり166.67円)という事は、
契約期間の満期以前に退去した場合は、月割・日割によって返済する義務を負うという事が妥当だと思います。
又、更新時には、その都度前納家賃を一括納付すべきという事になるでしょう。
この点については、トータルバランスを考慮する必要性が有るとは思います。

尚、この考え方が将来、問題となるかどうかは解りませんが、
今年の判例を解釈する限りに於いては、
『裁判所の判決に従ったのに、文句あるのか？』
と言える要素は多分に有ると思います。

[投稿： 草柳]

そもそも、預かったお金（敷金）から、
家主側の判断で、（実質的に）勝手に差し引いていたことが、
慣習的になっていたことが、問題だったのかも知れませんね。

●敷金・礼金などとは異なる一切返却義務の無い「初期費用」の徴収

　敷金・礼金ゼロ…を謳い文句にされている業者さんでも、
　何らかの名目で「初期費用」を徴収していたりもします。
　この「初期費用」は返却義務が生じないものですので、
　このように（返却義務のある）敷金とは異なる形での徴収の方が、
　無難にも思えます。
　また、退出時に関しては、補修関係の請求はできないかと思われますが、
　事前に決めておいた一律のクリーニング費用を、請求する程度にすれば、
　透明性もありますし、その支払いすらも不当とされることは無いような、
　そんな気がしております。
　（個人的には、マンスリーやウィークリー、
　　さらには、敷金・礼金ゼロで先行されている業者さんのやり方が、
　　かなり参考になるような気もしております）

●仲介業者さんにとって必要だと思われること

　1.「敷金＝全額返還」を大家さんに徹底させること
　　この判例が出たことにより、
　　今までの慣習などにとらわれることなく、
　　賃貸物件の仲介を受ける際に、
　　徹底することが、重要になってくるようにも思いました。
　　たぶん、これを納得しない大家さんがいらしたら、
　　確実に後々のトラブルに巻き込まれるリスクが高まるはずです。

　2.修繕計画を盛り込んだ大家さんへの経営アドバイス
　　資産運用目的で、ローンを組まれている大家さんがいらした場合、
　　マンションの修繕積立同様に、リフォームまでを見込んだ、
　　経営アドバイスなども、重要になってくるように思いました。
　　もし、その時に必要な家賃収入が、周辺相場に比べて割高な場合は、
　　その物件を手放すことまで含んで、考えてあげても良い気がします。
　　（個人的な偏見かも知れませんが、
　　　最近の資産運用ブームで、利回りばかりが目立ってしまって、
　　　必要になってくる資金に対して、甘い誘い文句が多いような、
　　　そんな気もしております）

●おまけ

　敷金に変る初期費用…で思ったのですが、
　リゾート会員権のような手法も、考えられなくもないような…？
　しかも、年会費を徴収して、家賃が表面上1万円安くなっているんですが、
　さすがにこれは、どっかで法律に引っかかりそうな気が…（苦笑）。

　　■例えば、現在、敷金2、礼金1の家賃5万円の物件の場合

　　　・入会金（返却義務の無い初期費用）
　　　　　→　15万円（敷金2・礼金1に相当）

　　　・年会費（本来の敷金的要素ですが、実質的には前払い家賃として償却）
　　　　　→　12万円

　　　・月額利用料（家賃）
　　　　　→　4万円

ただ、いずれにせよ、こんな部分も含めて、
この判決で、かえって、貸主が防御策を強化してくると思いますので、
一概に「借主有利」とは言えないかも知れませんね。

う～～～ん、良い大家、良い借主だったら、
こんなに「こすっからい」話にならないのですが、
哀しい時代の象徴って気も…。

[投稿： アムネッツ 滝本]

高原開発・涌井様（こちらこそ個人名ですいません）
貴重なご意見ありがとうございました。
非常に斬新なご意見です。考えもつきませんでした。
すごく参考になります。その上でさらにご質問なのですが
家賃値上げ分を月額５，０００円（多少の金額の多い少ないは別にして）として
実際例えばその額が高いなどでもめた場合、裁判所とか調停とかで値上げ額が
相当分と認めてもらえるのでしょうか？
近年値上げとかはごく一部の物件でしかおこなっていないのも現状ですし
近隣周辺賃料と比較してその物件の賃料が安くない場合でも認められるのでしょうか？
浅い考えで申し訳ありませんがまた教えてください。
かなり次の展開につながりそうです。

[投稿： 草柳]

滝本さん、涌井さん、お邪魔させていただきます！

思うに、今回の判決のように、
　●契約書に敷金から差し引く旨が盛り込んであっても無効
と言うことになるのであれば、
本来の敷金の性質上で問題があったとは言え、
　●現在の家賃は、特約分に書かれているような、
　　本来、家主が家賃に含めるべき修繕などの費用が、
　　含まれていないものである
と、考えることもできるような気も…？

であれば、
　●一旦、今までに契約を破棄し、敷金を全額返還し、
　　新たに契約を行う
　　（＝当然、その時には、家賃の値上げが予想されるかと思われます）
というような流れがあっても、良いような気もします。

それが非現実的であるのなら、
勝つかどうかは分かりませんが、敷金返還訴訟で負けたら、
敷金は全額返還する代りに、
遡って、本来家賃に含めるべきだった部分の請求訴訟を起こす…みたいな？

個人的には、別に家主側に偏った見方をするつもりも無いですし、
被告の公団の説明の不備や金額の曖昧さなどの問題点も、
多々あったと思います。それに、もちろん、敷金の慣習の問題も…。

ただ、契約書の内容（特約）を無効とする判決は、
どうも納得できない部分があるんですよね。
それじゃあ、何のための契約書なのかと！？

[投稿： 涌井]

諸々の事を含めて整理しますと、
1、通常使用による損耗は、大家が家賃を貰っているので負担するべきである。
2、借主の故意過失による、通常使用意外の損傷については、借主が負担すべきで、これは敷金と相殺可能である。
3、業者によるクリーニング費用や畳・襖の修繕は通常使用による損耗であり、1の大家の負担とすべきである。
と言う事になる訳です。

つまり、家賃収入の範囲から支払われるべきである。という事ですね。
その場合、収入と支出を考慮すると、現状家賃では赤字経営になってしまうので有れば、家賃の増額しか有りません。
この家賃の増額の方法には、
1、毎月の家賃を値上げする方法
2、値上げ分を入居時に一時金として徴収する方法
の２種類が考えられると思います。
私が言っているのは、正にこの２の方法という事です。

2が適法かどうかが問題だという事だと思うのですが、
あくまでも私見ですが、
その内容を契約書に明記した契約を締結した場合、
家賃の支払い方法が問題になる事は無いと思います。
一時金としての前払い家賃が違法という事になりますと、
逆に様々な契約に於いて問題が生じてしまいますので、
この前払い家賃を違法とする判決は出しずらいと思います。
(そもそも、現在は翌月分の家賃を前払いする方式が一般的です)

２年分の家賃全額を前払いすると言う事では無く、
家賃の増額分のみを前納する訳ですし、
もし、早期退去する場合は、日割りで返却すると明記しておけば、一方的に不利な契約とはならないはずである。
というのが、私の考えです。

この増額分については、家賃ですから、高い安いで問題になるのは入居時の問題だと思います。
借主に選択権を与えるのも一つの方法でしょう。
例えば
1、敷金２ケ月のみで毎月55000円の家賃の支払い。
2、敷金２ケ月と一時払い家賃10万円で、毎月家賃50000円の支払い。
の２種類を明記して、一時払いの方が２万円お得ですよ。
と言うかんじでお客さんに選択させるのであれば、
何の問題も無いと思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

お客様に選択方式は実にやってみたいですが、募集をかける時に問題が出てきそうですよね。（パッとみた時に安い方から目が行きますので、安い方を掲載すると思いますから）
一時払いを判りにくく載せて誤解を招く表記をする業者も出てくるように思います。

[投稿： 涌井]

確かに、選択可能にすると、
広告等への表記の方法は現状とは変わりますね。
選択方式を悪用されない様にするには、
両方を併記する必要が有ると思います。
そうすると、ネット公開の場合、
自社管理以外のデータベースの場合は、
データ登録が難しくなる可能性が有りますね。
情報誌系もＦＡＸ等の登録用紙のフォーマットや、
情報誌自体の原版？や配置の変更が必要になるかも知れません。
そこまでは考えてみませんでした・・・・

[投稿： アムネッツ]

選択性につきましては確かに広告の打ち出しも難しいですが当社も基本的に管理会社で仲介は仲介会社にお願いしていますので現状は物件毎の資料を作成して、保証金解約引の場合と保証金無しで賃料をワンルームで３０００円程度、ファミリーで５０００円程度増額する旨の選択性をしている物件もあります。
効果は出ております。
前受け賃料は想像に及ばなかったですが、効果は得られると思います。

[投稿： 涌井]

アムネッツ様(マタマタ特定ですみません)
すでに選択可能物件も管理されているという事であれば、
この保証金解約引→家賃の一括前納(名称は家賃である事が解ればＯＫだと思います)への変更で良いと思います。

とにかく、本来は家賃を担保する為の敷金や保証金等から、
大家が負担すべき修繕費用を控除するのが不当という事です。
家賃の増額で有れば、認められる訳ですから、
赤字経営してまで増額を遠慮する必要は有りません。
賃貸業としての大家も、商売として成り立つ様に、
考慮しなければいけないと思います。

[投稿： アムネッツ]

高原開発　涌井様

いつもありがとうございます。
本当にその通りだと思います。賃貸経営の魅力がなければ結果的に建てる人も少なくなると思いますしそうなれば魅力的な建物も減り結果的には消費者（入居者）の方にもつまらないようになるように考えます。
過剰に敷引きなど強引な話は問題だと思いますが、家主様入居者様が同じ目線で考えられる適当なものは必要であると思います。
もう少し研究して今回いただいたご意見を基に取り組みさせていただきます。お忙しい中本当にありがとうございました。
アムネッツ　滝本昌幸

[投稿： 匿名（事業者）]

その不動産店又は家主、工務店によって賃貸料はもちろん、リフォーム代金、さらによくあるのが部屋を出ていく際の修繕費などが不明確であったり、店舗や地域によってまちまちなため、お客様からすればフタを開けてみないと分からないケースがあり、トラブルになる話もよく伺います。ある程度の基準額や修繕費の明確な契約時における記載などが必要に思われます。

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸物件においての敷金の意識の違いが大家さんと借主との間でギャップがあるように感じます。
畳の交換料は敷金から引かれるのか否かなど、時々もめるケースもあるようです。

[投稿： 匿名（事業者）]

家賃の中に、部屋の修繕費用も含まれているということをオーナーに伝達しなさすぎでは？

そういうところをしっかりと伝えていけば、敷金の問題は解消されると思います。

[投稿： 匿名（事業者）]

中古売買物件の瑕疵担保責任についても、色々と問題点がございますが、今一番取り扱いが難しいと感じるのは、賃貸物件の敷金の取り扱いだと思っております。
業界マニュアルには色々と書かれておりますが、まだまだ無茶苦茶な敷金精算をする業者も多々あります。
一般ユーザーに不信感をもたれる様な事のないよう業務を務めたいと考えております。

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸業務における問題点として、敷金の清算等は現実として受け止め、また、改善していく問題点だと思われます。
顧客視点に立ったことが前提ですが、一方地域慣習やオーナーへも対処すべき事項です。

[投稿： 匿名（事業者）]

賃貸の場合の大家さんの力がまだまだ強すぎると思う。
特に部屋を返すときには原状復帰という名の下に借主をいいように操っていく。
どこを直してどこを直さなくていいのかをはっきりと明示すべきではないか。