瑕疵担保責任における事業者の定義について

★高原開発・涌井秀人さん（長野）からのご投稿です。

　先日、当社次の様な売買契約の締結の仲介を行いました。

　　●買主：普通の一般会社員＝一般消費者
　　●売主：旅館業を営業中の社長さん
　　●物件：売主の姉の居宅。
　　　　　　売買時には姉が死亡し、売主が相続し、売主名義に所有権登記変更済み。
　　　　　　なお、売主は別に住宅を持っています。

　私は、単純に消費者から消費者への売買、俗に言うCtoC売買に当たると思い、2年
　未満の特約も有効と判断し、瑕疵担保責任の期間を6ヶ月という契約書を作成しま
　した。

　しかし、少し不安な要素も有ったので、県の宅建協会本部に、
　「この様なケースの場合、売主は宅建業者以外の事業者、もしくは商人に当たるの
　　かどうか」
　を確認致しました。
　売主が事業者もしくは商人に当たる場合は、消費者契約法10条により、特約が無効
　となるとも考えられるからです。

　すると、ちょうど免許書き換え時の法定講習が行われていて、講習担当の弁護士の
　先生がいるという事で、その弁護士の先生に聞いていただけました。
　返事の内容は、
　「多分、売主は消費者という事で良いと思いますよ」
　と言うことでした。

　問題はこの後です。
　県でも弁護士の歯切れが悪いのに不安に思ったのでしょう。東京の全宅連本部に確
　認を取ったらしいのです。
　すると全宅連の顧問弁護士から、
　「その場合、売主は事業者になると思われる」
　との返答が来てしまったのです。

　でも、いくら弁護士の先生の意見とは言っても、
　　・商売用の物件では無い
　　・旅館と同じ敷地にある物件でもないのに事業者となるのか？
　　・だとすれば全宅連の冊子の説明と食い違っているし、どうなっているの？
　…と、そもそも弁護士によって意見が違うのは良くあることとは言え、困ります。

　最終的には県の本部とも相談の上、売主と買主に良く説明をした後で、瑕疵担保責
　任の期間は6ヶ月に設定しました（この説明中で売主が若干、怒りだしました）。

　消費者契約法の10条が出来たこともあるので、瑕疵担保責任で元々曖昧な商人や事
　業者の定義をはっきりさせなければ、どこかで問題が起きる様な気がしています。

　皆様はどう思われるでしょうか？

Comments

[投稿： ご無沙汰の草柳です！]

涌井さん、ご無沙汰です。
そして、盛りたてていただき、有難うございます。

さて、消費者契約法の場合、
「大家さんも事業者の対象」だと思いますが、
　・賃貸ではなく売買契約の場合も「事業者」になるのか？
　・大家さんの完全な個人物件の売買も「事業者」になるのか？
　・ホテル・旅館業も「大家さん」にあたるのか？
などから考えていくこともできそうな気もしますね。
（上記の3点は、個人的好奇心からも興味があります）

ただ、今回のケース、当然のことながら、
税務署に確認しても、「個人の資産」であり、
事業収入として申告する必要はないはずですから、
　・相続した個人財産を事業者の取引
としてしまうのは、事業主の拡大解釈…と言うよりも、
事業主と解釈することで、
さらに多くの矛盾を引き起こしてしまうような気もしました。

日本は判例法…じゃないですが、
実質的には、消費者契約法に関しては、
実際に問題が起こって、裁判で判例が出ない限り、
明確にならない部分が多そうな気もする今日この頃です。

[投稿： ご無沙汰の草柳です！]

補足です。

「事業者」の対象に関しては、個人事業主（自営業・自由業）の場合は、税金同様に個々の具体例に沿っての判断になるようですね。
こりゃ、私も、もっと勉強しておかないとマズイですわ…（笑）。

[投稿： 涌井秀人]

草柳様、お久し振りです。
私の体調も何とか回復し、自社の独自ドメイン取得に伴うレンタルサーバーの設定やサイトの運営も一段落着きましたので、又お邪魔しています。

本題ですが、実は商法の絡みもありまして以外に簡単に断定できそうも無い気がしています。
一番の問題は、はっきりとした判例が無い事です。
弁護士の意見が分かれるのも、判例が無いので自論の展開に終わっているからだと思います。
そして、実は瑕疵担保の期間中に実際に瑕疵が見つかるケース自体が少ないのかも知れませんし、又は、素人の方は業者に説明された通りしか考えなくて、その瑕疵担保の期間に疑問を持たないのかも知れません。

然しながら、我々宅建業者にとっては日々の契約に瑕疵担保を入れるのが当たり前になっていますので、はっきりして欲しいと思いますし、皆さんは今回の様なケースの場合、どのように判断して瑕疵担保の期間を設定しているのか？
参考の為にご意見を聞きたいと思っています。
又、出来れば各都道府県の業者団体のご意見も伺えれば参考になります。

[投稿： 草柳]

ホント、体調が回復されたとのことで安心しました（祝）。

「消費者の権利義務その他の消費者契約の内容が消費者にとって明確かつ平易なものになるよう配慮するとともに」なんて言っておきながら、相も変わらず分かりづらいですね（皮肉苦笑）。

しかしこの法律、厳格＆拡大的に適用されてしまうと、事業者は個人と契約したくなくなるような気すらしてしまいます（汗；；）。

冗談はさておき、涌井さんがおっしゃる通り、実例が少ないのと、特に今回のような「個人事業主」という、ある意味で特殊な存在（個人の側面と事業主の側面を持つ）を考えると、さらに少なくなりそうですから、難しいですね。

とは言え、「我々宅建業者にとっては日々の契約に瑕疵担保を入れるのが当たり前になっていますので、はっきりして欲しい」は、おっしゃる通りだと思います。

契約書の作成にも関わる部分ですから、業界としてのガイドラインを明確にしておかなければ、かえって消費者の混乱を招いてしまいますし…。

ゆくゆくはFudosan.JPでも、勉強会やガイドライン制作なども提案できるようになれば良いなぁ…と思いつつも、すみません、今回は、あまりお役には立てないレスでした。
ごめんなさい！＞涌井さん＆皆さん

[投稿： 匿名（事業者）]

業界の問題点として、新築住宅を仲介するにあたって、引渡し後の不具合などに対してなかなか対処してくれない売主が時々います。
こういうような売主はもう少し常識的は対応が必要であるとおもいます。