サイト運営担当者より
サイト運営を担当しております。
お客様のためを思うと、物件の情報はできるだけ詳しく掲載したい（内装や外装の詳細、周りの環境など）と思うのですが、そうすると営業の仕事が無くなってしまう…というジレンマの中で仕事をしています。
サイトによっては、ブログなどで詳しくレポートを掲載している業者さんもいらっしゃるので、理想的だと思いながら拝見しています。
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お客様のためを思うと、物件の情報はできるだけ詳しく掲載したい（内装や外装の詳細、周りの環境など）と思うのですが、そうすると営業の仕事が無くなってしまう…というジレンマの中で仕事をしています。
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★高原開発・涌井秀人さん（長野）からのご投稿です。
先日、当社次の様な売買契約の締結の仲介を行いました。
●買主：普通の一般会社員＝一般消費者
●売主：旅館業を営業中の社長さん
●物件：売主の姉の居宅。
売買時には姉が死亡し、売主が相続し、売主名義に所有権登記変更済み。
なお、売主は別に住宅を持っています。
私は、単純に消費者から消費者への売買、俗に言うCtoC売買に当たると思い、2年
未満の特約も有効と判断し、瑕疵担保責任の期間を6ヶ月という契約書を作成しま
した。
しかし、少し不安な要素も有ったので、県の宅建協会本部に、
「この様なケースの場合、売主は宅建業者以外の事業者、もしくは商人に当たるの
かどうか」
を確認致しました。
売主が事業者もしくは商人に当たる場合は、消費者契約法10条により、特約が無効
となるとも考えられるからです。
すると、ちょうど免許書き換え時の法定講習が行われていて、講習担当の弁護士の
先生がいるという事で、その弁護士の先生に聞いていただけました。
返事の内容は、
「多分、売主は消費者という事で良いと思いますよ」
と言うことでした。
問題はこの後です。
県でも弁護士の歯切れが悪いのに不安に思ったのでしょう。東京の全宅連本部に確
認を取ったらしいのです。
すると全宅連の顧問弁護士から、
「その場合、売主は事業者になると思われる」
との返答が来てしまったのです。
でも、いくら弁護士の先生の意見とは言っても、
・商売用の物件では無い
・旅館と同じ敷地にある物件でもないのに事業者となるのか？
・だとすれば全宅連の冊子の説明と食い違っているし、どうなっているの？
…と、そもそも弁護士によって意見が違うのは良くあることとは言え、困ります。
最終的には県の本部とも相談の上、売主と買主に良く説明をした後で、瑕疵担保責
任の期間は6ヶ月に設定しました（この説明中で売主が若干、怒りだしました）。
消費者契約法の10条が出来たこともあるので、瑕疵担保責任で元々曖昧な商人や事
業者の定義をはっきりさせなければ、どこかで問題が起きる様な気がしています。
皆様はどう思われるでしょうか？
飽和状態と言っても過言ではないのに、それでもまだ毎年たくさんの新築物件が建てられている。
なにか規制が必要じゃないかと思う。
競売不動産代行業務に関する法整備がなされていないので代行業の地位が不明確。
宅建業法をはじめ、借地借家法、消費者契約法など、法律上の考え方や判例がどんどん変わってきているのに、まだまだ、家主本位の時代の考え方から脱却できない家主さんや管理会社が多く、このような状況が続けば、業界自体が世の中から取り残される可能性があると思います。
不動産の流通がしやすいシステムづくりは重要と思います。
インターネットの利用率が高まり、自宅に居ながら物件を探すことなど、とても便利になりましたが、情報の正確さがより重要になると思っています。
私は伊豆の不動産を取り扱っていますが、畑など農地の宅地化を、よりスムーズに出来る法整備と、個人物件を複数に売却する（宅地を分筆して複数に売却する）媒介が出来るような業法の整備ができないものかと考えています。
不動産業者として売買する物件の調査はとても重要なことです。
しかしながら役所に調査に行くと不親切な対応がよく見受けられます。
私たちにとっては役所に聞く以外調査のしようがないこともありますので、もう少し親身になっていただきたいと思います。
皆さんはいかがでしょうか？
仲介に関して、根付け業者は優位な立場を意識し、客付け業者に対して共同作業で事務処理すべきことを押付けたり、専任媒介物件をレインズに登録するも、会員に資料を回さず、「商談中」と称し自社で広告を新聞に折込み自社契約を狙い、売却等を遅らせている。
不動産業界は閉鎖的な社会だと思います。
もう少しお客様本意になって情報を積極的に公開し、共有すべきです。
コンサルタントにも力を入れる必要があります。
そうすると物件に速やかな客付けができて、市場が成熟すると思います。
売買仲介において、
●売主様のご希望
購入に対して真剣な方のみに、自分の不動産が売りに出ていることを開示したい
●買主様のご希望
名も名乗らず、場所（地番・番地）だけを教えて欲しい
という、相反する思惑の間で、いかにして両者に満足を与えることが出来るか、日々悩んでおります。
賃貸専門店にて働いているが、業界的に歴史が浅い為、今後どのような展開をしていくのか不安要素がある。
お客様は若年層の方が多い。
今は自分自身も含めてスタッフも若い人ばかりだから接客してて話も合うことが多いが、今後年をとっていったときに必ずギャップが生じてくると思う。
その際、会社側はまた若い社員を採用していくだろう。
売買ならお客様の年齢層が高くなったり、取引額も高額になることから「話が合う合わない」という部分は問題視されにくいと思う。
この業界で新規採用が続いたときに、仲介店はストック産業ではないため、営業社員は集客数に合わせての配置になるから、後々の立場的なものがどうなるのだろうか。
敷金・礼金・保証料等、賃貸物件に入居する際に必要なものがありますが、地域によってバラバラのため、他地域から引っ越してこられるお客様の中には戸惑う方もいらっしゃいます。
ある地域では、敷金が4ヶ月・礼金が4ヶ月という地域があったり、礼金が０でも敷引きという制度があったり…。
更新料にしても必要な地域と不要な地域があります。
ここのところに全国的な統一方針等があれば、お客様の混乱もトラブルの減少すると思うのですが…。
不動産仲介業を日々運営しながら、特に憤りを感じることは、報酬をめぐって業者間や業者以外の方が、いわゆる足元をみるような行為を当たり前のように行っていることです。
お客様に対して誠意ある仕事をして報酬をいただくのは当然であり、利益があってこその業ではありますが、その報酬に裏側から群がってくる方々が減らない限り、本当のお客様本位の仕事ができないような気がします。
世間の「不動産屋」という言葉がいいイメージにならない原因はそこにあるのではないでしょうか。
不動産業を始めたばかりで、実際のところ、まだ軌道に乗っていませんが、必ず道は開けると信じて、日々改善の努力を惜しまず、何でもやってみようと、頑張っております。
インターネットに依存して、うまくやって行く方法は、やっぱりお客様への信頼なのかな？
昨今、敷金問題のお問い合わせ件数が増えてきています。
弊社は神奈川県の業者ですが、今後、東京ルールが一般になってくると思っております。
しかしながら、修繕費が賃料に含まれているとなると、賃料の見直しが必要になりますが、このデフレ状況のなかで賃料を上げることが難しい状態です。
全国、全ての賃貸物が一斉に賃料を上げるなら良いのですが、それは無理なことです。
オーナー様とお話をして、対策を考えているところです。
最近、この業界に入り、まだまだわからないことだらけですが、境界のもめ事が多いと聞きました。
昔からの土地で、境界があいまいなところが多々あるようです。
新しく開発されるところはプレート（測量）などが入り、境界トラブルがほぼありません。
土地を分割して分譲するのは我々不動産業者の商売上のことなので、分筆料などはしかたないと思います。
しかし、公図上の境界は、所有者の自己申告で国がしてあげたり、激安でやってあげたりしたらいいのに…と、勝手なことを考えています。
何百年後にはキッチリなっているでしょうが、今のままですと、いつのことやら…。
最近の不動産投資関連のサイトの多さに、ややとまどいを感じております。
「サラリーマンでも気軽にオーナー！」などといった謳い文句に踊らされている方も少なくないのではないでしょうか。
購入する時は物件も見ずに数字だけで決めることも多いと聞きますが、それだけではなく、自分が物件のオーナーになる自覚をしっかり持った上で、始められることが大切だと思います。
最近、沖縄に移住する人が多いと聞いています。
全国で人口増加率ナンバー1だそうです。
それを知ったのも最近なので沖縄生まれ沖縄育ちの僕にはあまり実感がなくて聞いたときには驚いています。
物件ではないのですが、オススメの地域は「うるま市」です。今年市町村合併で出来た市です。
特に海中道路は泳げるし、ビーチパーティも出来きるのでオススメですね。
不動産の賃貸とホームページを主にやっているのですが、レインズの登録されている物件が成約している、無くなっているにもかかわらず成約登録、削除されていない物件が多く見受けられます。
不思議なのは、5年前に登録され、未だに更新されていないものもあり、そのまま放置されている物件もあり困ります。
近年、敷金、保証金などを徴収しない形式の賃貸が増えています。
私は空家問題を解決する意味でも既存のマンション、一戸建て住宅にも積極的にこのシステムを取り入れるべきだと思います。