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おっしゃる通り、横の繋がりが大切だと思うのですが、未だ閉鎖的な発想も根強いように思います。

レインズへの登録違反
http://fudosanbbs.2525.net/2005/07/post_e9a9.html

でも書きましたが、お客さん側から分からない部分が多いのは、今後、改善してもらいたい部分です。

投稿： えふかるご | 2005/07/12 16:47:12

家を建てたい人の気持ちを親身になって考えてあげていない業者も多く見られると思います。
差別とまではいきませんが、住宅展示場などで、予算が少なく見に来ているお客には対応が悪いという声も聞きます。
大きい買い物のこの業界だからこそ、その人の立場になって考えてあげるコトが大事だと思います。

投稿： 匿名（事業者） | 2005/11/06 23:17:46

ネット掲載をお断りする理由ですが、

１．好条件の物件（価格が安い等）以外の掲載問い合わせはありません。安い物件で顧客を集める為にのみ使われるのは正直良い印象ではありません。買主の方にとっても問題かと思います。
２．成約した時にネット掲載を即時撤退できない。（掲載されたままになる）
３．無断転載をする業者も多く、一箇所に許可をすると、許可なく転載する業者も増える。
４．媒介契約もないのに、自社物件のように扱われる為。買主側にも混乱を招く。

手数料の理由でお断りしているのではないと思います。

投稿： 匿名（事業者） | 2005/12/04 17:52:03

たとえば、先日レインズに登録されている物件の資料請求をしたら、
「業者さんには今はお出しできません。」
と言われ
「レインズに出しておられていますよね。」
と聞くと
「でも出せません。」
と言われました。
お客さんの立場になった発言なのか疑問です。
だったら、”レインズに出すな”と言いたくなります。

というようにどうもおかしなところがある業界です。
建築業界にも不動産業界にも属して仕事をさせて頂いているのでそういった目から
”変えていかなくてはいけない”
と言う点が多く最近ニュースを見るたびに特に考えさせられます。

投稿： 匿名（事業者） | 2005/12/05 22:37:37

専属及び専任物件は指定流通機構=レインズに登録する事になっております。
レインズに登録するのは、客付を依頼する目的がメインでは有りません。
もちろん、その様な意味も有るのでしょうが・・・

『この物件は当社が専任の物件だよ』
と業者間に知らせる意味合いが強いと思います。
宅建業法により、登録を義務付けられているだけです。

レインズに出すなと言うのは、勘違いも甚だしい発言だと思うのですが？
恐らく、取引主任者の方では無いと思うのですが、取引主任者の方に良く確認して下さい。

投稿： 涌井 | 2005/12/07 9:27:01

取引業法の目的は消費者保護ですから、物件をレインズに登録することが目的ではなく、専任等の排他的媒介契約をとった場合の消費者保護の観点から、レインズに登録することを義務付けています。

法の目的は、レインズに登録することではなく、不動産流通の活性化であり、消費者の利益です。

レインズは「宅地及び建物の取引の適正の確保及び流通の円滑化のために設立した」と法に規定されていおり、専任で媒介契約締結日から７日以内に登録し（業法施行規則１５条８）、図面については締結日の翌日から７日以内に登録（レインズの規定）する、となっているところからもわかるように、レインズを介して広く客付けを依頼するのが法の本意ですから、問い合わせして業者には出せないという物元業者の返事は、法の精神に反しているものと思われます。

業者による客付けを避ける（直取引したい）のであれば、一般媒介契約を選択するべきです。

投稿： 本田 | 2005/12/07 15:46:59

建前は仰る通りですが、
そもそも、レインズは国交省の外郭団体の運営で、
システム自体もお粗末なもので15年前から変わっていません。
かなり問題の多い指定流通機構です。

もし、法を持ち出すならレインズのシステムそのものが15年も変わらないのも理解に苦しむ所です。
実態も、お客様を無視した状態である事が一番問題でしょう。
まぁ、国交省は、今忙しいと思いますが、早い所、４つのレインズの統合をして、新システムにするべきでしょう。

ところで、当社は専任は現在1物件であり、その物件だけ仕方なく登録しています。
他にも実態は専属専任と言う物件が結構ありますが、一般媒介契約です。
これは、他社に客付をされるのが嫌だからでは有りません。
レインズを流通の活性化のシステムとして認めていないからです。
流通の活性化なら、宅建協会の場合は東日本の場合はハトマークサイトの方が良いと思います。
(ここに登録するとレインズに登録するかどうか選択できるので、専任物件のみレインズに登録できます。)
レインズが、本当に流通の活性化の為のものであれば、各不動産協会が、何故、別に物件検索サイトを運営する必要が有るのかも理解に苦しみますね。

又、法の精神に反すると言うのであれば、一般媒介の物件をレインズに登録した場合に、直接売主の所へ行くモラルの無い業者を排除するなり、しっかり指定流通機構としての役割と責任を果たすべきでしょう。

『一般媒介にすれば』と言うのはその通りですが、(当社はそうしております)
一般媒介契約が大多数の現状の中で、流通を図れると言う「本田さん」の考え方も、全く理解に苦しみます。
建前の法律論ならば、誰でも語れますが、現実に不動産の流通の活性化に役立っているかどうかが大事です。

一般媒介でも、安心して登録できるレインズで有れば、不動産物件の流通の活性化を図り、お客様の為になるレインズで有ると言う、言い分も認められます。
でも、現状では、売主から『変な業者から当社に任せないですかと電話が来て、五月蝿くて困る』とクレームが来るレインズですからね。
とても、お客様の役になっているとは言いがたいですね。

私は、良く言う事ですが、
仲介業は、常に中立であるべだと考えています。
お客と言うのは、「売主」と「買主」、「賃貸人」と「賃借人」の双方を繋ぐ仲人の様な存在だと思っています。
求めている人と求められている人を繋ぐものです。
それを如何にこなしていくのかが、
仲介業としての不動産業者の手腕の見せ所だと思います。

もっと、はっきり言いましょう。
レインズで物件を探さなきゃいけない業者は、
業者として全く無力であり、
不動産の仲介業＝仲人としての実力が無い！
と言う事です。

本当に活性化を図るのなら、
レインズは、絶対に一般公開すべきです。
そうすれぱ、実力の無い仲介業者は消え去り、
お客様に対して、不動産の活性化を行っていると言えると思います。

投稿： 涌井 | 2005/12/07 17:57:34

レインズに登録する目的は客付けがメインです。
自分で客を見つけてこれるなら無理に専任を取らずに一般で客付けすればよいことで”業法で決められているからただレインズに打っただけ。”というのはやはりおかしいです。

お客さんのことを第一に考えるならそんなことせずにさっさと客付けすればよいことで実力の無い業者に限ってそんなことをしているのだと思います。

業者間で「この物件は当社が専任の物件ですよ」と確認する意味がどこにあるのですか。
ちなみに私は取引主任者です。

私は法律論を言っているのではありません。
そういう業者が果たしてお客様のためになっているのか？
業界の悪いところではないか？
と言っているだけです。

法律だけでものを考えるなら悪いところは直りません。

投稿： 匿名（事業者） | 2005/12/07 18:07:04

お客様の為と言うのならば、絶対にレインズは一般公開すべきです。
客付の為と言うのは、詭弁にしか聞こえません。
あくまでも自分の商売の為に言っているだけだと思います。

本当に流通を活性化したいのであり、お客様に物件をいち早く紹介したいので有れば、一般公開ですよ。
元付業者がしっかり、物件の調査をしてあれば良い事です。

逆にお尋ねしますが、
レインズの一般公開が何故されないのでしょうか？
本当に消費者に情報を届け易くし、
流通の活性化を図るのなら、
一般公開をするべきだと言う意見になると思うのですが？
このスレッドを読んでいると、
単に、客付業者が自分の都合で不満を言っているだけ？
に思えてしまう私は変でしょうか？
何故、レインズの一般公開をすべしと言う意見が出ないのでしょうか？
言っている貴方達は、その矛盾に気付かないのですか？
消費者の為？
本当に？
心から？
そう言えるのですか？

私は、他のスレッドでも、
レインズの問題点を指摘していますし、
実際に宅建協会の県本部へも苦情を上げています。
活性化や消費者の為であれば、
絶対にレインズは一般公開すべきですし、
それが活性化に繋がります。

そうではないですよね？
客付業者の問い合わせに、
答えてくれない元付業者に不満があるので、
何とかならないの？
と言う事では無いのですか？

専任を確認する意味は大いに有ります。
過去に当社の専属専任物件の売主の所へ、
(この物件は約２億円の売買で田舎とすればかなりの物件でした)
他の業者(それも宅建協会の支部長)が行きました・・・
『噂で聞いたけれど、当社に任せてくれないか』
すぐに、売主から報告の電話が有りました。
『〇〇から来たけれど、涌井さんのところへ任せているからと断っておいたよ』
これが実態でしょう。
私はその業者にはクレームは言いませんでしたが、
もし売主が返事をしたら、それこそ裁判沙汰ですよ。
『レインズに登録しておいたのに確認しなかったのか、知らないとは言わせないぞ！』
と言える訳ですよ。

逆に何故、専任物件を知らせる意味がないのですか？
専任物件は、他の業者に知らせておく必要が絶対に有りますよ。
特に、大型の物件になれば手数料だけでも片手で５００万以上になるのですよ。
俺の物件だから、手を出すな！と明示する必要が有りますよ。
これは、流通の活性化の為じゃ有りません。
当社の利益の確保の為ですよ。
そんな事は当然の事ですよ。

投稿： 涌井 | 2005/12/07 21:56:40

熱い議論が交されているようなので、思ったことを…。

　1.買主側の業者さんが物件の問合せ
　2.売主側の業者さんは「業者さんには出さない」

もしこれが、実際に買主さんがいて、動かれたのであれば、
　●売主　→　売るチャンスを失う
　●買主　→　買うチャンスを失う
と言う感じですよね？

であれば、売主さん、買主さんともに、何のメリットも無いような気がしますし、
少しでもチャンスを広げられるような改善策を考えた方が、
売主さん、買主さん、そして業者の皆さんにとっても、良いような気がしました。

ただ、
　●登録業者さんは「業者さんには出さない」
であれば、買主側の業者さんが、本当に買主最優先で考えるのであれば、
　●直接、売主側の業者さんと契約してもらう
なんてことをすれば、自社利益はありませんが、
買主さんのためにはなりますよね。。。

で、それを前提に業者さんの利益を考えますと、
仲介ではなく、バイヤーズエージェント的な発想で、
買主さん側の代理人として動くのを前提に、
報酬は仲介手数料ではなく、買主さんからいただく…と、
そんな感じであっても、合理的な気がします。

脱線しますが、そうやって考えていくと、
　●仲介手数料の金額の根拠が、他業種に比べて不明瞭な点
　　（と書くと語弊がありますが、報酬の額が大きい割に、
　　　あまりに明細がはっきりしていない点）
も、やや気になりますね。
また、上限を決められていることも問題かも知れません？
（＝報酬上限がある以上、動きに限界が出てしまいます）

投稿： 草柳 | 2005/12/08 14:24:59

私も、若干忙しい中の投稿だったので、
ちょっと反省すべきかなと思う点があります。
とにかく、忙しいのに、そこいらの営業マンから電話が五月蝿い事もあって・・・
(関係ありませんね)

周りの業者で、本当に客付の為にレインズを使かっている業者がいるのか・・・
と考えてみると、結構いると思います。
(あまりに自己中心過ぎたかも)
特に、ネットのＤＢを使いこなせない年配の業者さんはＩＰ型ではなくて、ＦＡＸで物件を登録していますが、
その様な業者さんは、客付を目的にしている場合も結構有るかもしれません。

ところで、レインズの問題とは若干離れて・・・・
一番最初の投稿はＨＰへの掲載物件についてだっんですね。
これから、考えると・・・
仲介手数料の両手が欲しいと言う事もあるのでしょうが、
それだけでは無いですよ。
理由はいろいろ有りますが、
簡単に言うと、信用出来ないと思われる業者とは取引したくないという事になると思います。
と言いますか、信用出来る業者であると確認が取れない限り、基本的に物件を紹介するのは躊躇ってしまう。
と言う事だと思います。
これは、レインズの掲載物件でも同じだと思います。

ちなみに、物件を問い合わせる時に、買主の情報を教える客付業者もあまりいません。
ところが、お互いに信用している場合は、買主を教えるんです。
これが大きな違いですね。
本当に物件を欲しいと言うお客がいるのなら、
名前や職業程度は教えるべきですね。
それも行わず、元付業者にだけ情報を寄越せと言うのは、
それこそ、自分勝手な言い分と言えますね。

ちなみに、当社が客付する場合は、
お客について聞かれたら答えますが、完全には答えません。
元付業者にも悪質な奴がいて、
『あ～っ、それならうちにも来ている。うちですすめる』
の一言で終了！　っていう業者もいますからね。
(私がこの業界に入って間もなくの頃の実話です。)

不動産業者が不動産業者を疑うのが常識の業界です。
他の業者を信用しすぎるのは、命取りになります。
悔しくて、眠れない経験を何度もすれば、
用心もする様になります。
迂闊にしゃべった、お前が悪いと言われる世界ですから。

『本当にお客様が求めている仕事をすれば、売上や利益は後からついて来る』
とは、ヨーカドーの鈴木氏がセブンイレブン時代に良く言っていた言葉です。
自社の利益だけとか、手数料を独占したいと思っているだけの業者であれば、その会社は長続きしません。
又、物件を紹介してくれないと不平だけを言っている会社も長続きしないでしょう。
前述した業者は、当時地元ではイケイケの大会社でしたが、今では倒産して跡形も有りません。

草柳様のご意見の買主を直接、元付業者に紹介する～
ご指摘の通り、決まった仲介手数料の範囲で商売をしていまのすので・・・・
理想ではあるとは思います。

然し、これも業者間の信用の問題かも知れません。
信用出来る業者の場合は、
『お客さんに直接行かせるから、手数はお願いね』
と言う事もある事は、有ります。
でも、何度も取引を重ねた結果・・・
だと思います。

つまりは、信用出来ない業者の排除が必要と言う事になると思います。何か当たり前の事で締めくくって申し訳有りません。

投稿： 涌井 | 2005/12/08 21:08:44

レインズの一般公開は大賛成ですよ。
レインズを一般公開されても困ることはありません。
また、レインズに登録して他の業者が直接売主さんのところへ行っても困らないように人間関係を築いておくべきです。

ただ、正直なところ業界のルール違反なのは間違いありません。しかし、逆にそうされないように日頃から他の業者さんにも営業活動というかそうされないような行動をしておくことも大切ではないでしょうか。
言い方は汚いのですが”なめられないようにする”ということではないかと思います。

要は、お客様のことを考えたら問い合わせがあったら物件を出す、探しているお客様がおられたらレインズを見てでも問い合わせる、それがお客様志向だと思いますよ。
変なこと考えずにお客様に対して純粋な気持ちで仕事をしたいですよね。

私は、建築設計事務所兼不動産業のものですがそういう所（お客様志向が足りない）が不動産業者の大嫌いなところであり、直すべきところだろ思いますよ。（建築業界はもっとひどいと思いますが・・・）

涌井さんの言いたいことはよく分かります。
私も似たような経験をしたこともありますし、用心する気持ちはわかります。
変な業者もたくさんいます。
当社でもお客さんの個人情報・企業としての情報漏洩という観点からも名前はもちろん言いませんし最低限のことしか答えません。
信用できない業者を排除しないといけないというところも私は同感です。
そういう業者がいるということは同業者として恥ずかしいことです。
結論はそこだと思います。
最後は方法論ではなく人と人の関係だと思います。

地域に根ざして地域のために貢献し地域の活性化になるよう企業活動するのが本当の企業ですよね。

私は広島市内の業者ですがそこを一番重要視して頑張っています。
お互い頑張りましょう。
もし、この先一緒に仲介業務をさせて頂くことがあればよろしくお願いします。

投稿： (有)1級建築設計石田 | 2005/12/09 2:23:42

石田様
ほとんど、考え方が同じ方からのコメントが有り、ほっとしております。

実際には、当社の物件について業者からお問い合わせが有った場合は、お答えしていますが・・・・
時々、業者と言う事を隠して問い合わせをして来る所も有りますね。
最低限のマナーも守れないのでは、困りますし信用も出来ません。

当社の場合は、お客様のところへ直接行かれても、ほとんど問題は生じませんが、
お客様から『うるさい業者が来た』とか『どうなってるの』と言われる度に、がっかりさせられてしまいます。

そういう業者は、他でもトラブルを起こしていますので
『あそこは、もうじき倒産するぞ』
『一生懸命、物件を探しているけれど、誰も売りっこない』
と、最後は除け者扱いにされていますが・・・

”なめられないようにする”のは、全くその通りです。
これは、日々の積み重ねで身につく事ですから、
どの様にすれば？と一概には言えないのですが・・・・

>最後は方法論ではなく人と人の関係だと思います。
と言うのは、絶対なんですね。
業者間ばかりでは無くて、
顧客との付き合いも人対人だと思っています。

>地域に根ざして地域のために貢献し地域の活性化になるよう企業活動するのが本当の企業ですよね。
これは、不動産業や建設・土木業の使命ですね。
当社の場合は、高山村会議員仲間が、
富士通須坂工場の社員の為の団地を造成して供給する事によって、高山村を活性化する事を目的に設立された経緯が御座います。
(当時の用地交渉には高山村長も協力して下さいました)
今では供給公社等の仕事になっていますが、設立当時の精神だけは無くしたくないと思っています。

ネットの普及に伴い、昨日契約したお客様も大阪の方でした。
何時かは、広島の方とも取引する事もあるかと思います。
こちらこそ、その時は宜しくお願い致します。

投稿： 涌井 | 2005/12/09 11:00:46

物件の確認をしている際に嘘をつかれる点が一番困ります。
私たち女性が聞くと「終わってます」と言われ、
営業マンが確認すると、「ありますよ」と言われることが、
しょっちゅうあります。
この業界に携わり、まだまだ日が浅いですが、
一番大切なのはお客様なのに…と、日々感じています。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/05/07 17:34:26

人気の賃貸マンションなど、借主様の依頼を受け自社物件以外からも紹介する
段階で、先に管理不動産会社に連絡した段階では、「客付け可能です」などと
回答しておきながら、いざ借主様が意欲をしめされて、紹介しようとすると
「もう決まりました」との回答。

しかし、後に借主様が自ら連絡すると「まだある」との回答。
確かに人気賃貸物件なら、客付けを好まないのは任意で問題は無いが、それな
ら初めからそのように表明して欲しいものです。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/05/18 17:52:07

仲介業務について、大手の不動産業者でも、両手の手数料を確保するために、
指定流通機構へ登録を行わなかったり、情報の出し惜しみをする場合がありま
す。
自社の利益を優先するあまり、売主様の利益を損なってしまうと思います。
このような基本的な事項についても、守る事が出来ないのでは、なかなか業界
全体のイメージは良くならないと思います。
まだまだ企業のモラルは低い業界だと思います。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/05/21 21:56:10

不動産業者が売主・貸主の意向を受けやすく、買主・借主の視点でサービスを提供し難い。

投稿： 匿名（事業者） | 2006/06/26 22:15:10

不動産会社のHPを見て、実際に訪問したところ、誇大広告が行き過ぎで、現実とは大きく異なる会社が多いようです。
HPでは手広くこなしているように思え、共同事業を受けましたが、実際は、社員はいない、予算も無い、業務も知らないなどで、振り回されることが多いです。

投稿： 匿名（事業者） | 2007/02/23 0:21:31

利益相反行為の排除。
民法では禁止だが、宅建業法ではＯＫなのはどうかと？

投稿： 匿名（事業者） | 2007/03/25 16:25:22

営利目的ばかりが先行しているのが、この業界の問題点ではないでしょうか？
本来はお客様の目線、長く生活される環境までも見据えて物件を提案できればと思っておりますが、なかなか現状では難しいと感じております。
狭い土地に密集した住宅等利益を上げるためにはしかたの無いことかもしれませんが、限られた予算の中でももう少しゆとりあるご提案がしていけたら良いと感じることがあります。

投稿： 匿名（事業者） | 2007/08/14 5:47:47

不動産業界は一般に成約報酬です。
その為、売らなければお金にならないという業界になってしまっています。
これが不動産業界が信用されない最も重要な問題だと考えます。
利害関係者である不動産業者が重要事項説明をするのは不自然であると考えます。
たとえお客様に物件を売らなくても業務として報酬が受領できるような制度になれば「お客様の利益のため」に仕事が出来るようになると思います。コンサルティングで報酬を受領できる制度が必要です。

投稿： 匿名（事業者） | 2007/09/03 0:27:32

お客様によって公表する物件に差が出ているのはどうしてか。
不利な物件に関する情報も聞かれなくても告知する義務があるのではないか。
透明性に欠けるのではないか。

投稿： 匿名（事業者） | 2007/11/09 15:53:40